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      因城施策 — 邯鄲樓市的機會點爆發?

      來源:居行網  發布時間:2020年05月28日  點擊數:815

      進入5月,隨著邯鄲主城區9宗地塊約762畝集中放量入市及掛牌,成交樓面價一度超過5630元/㎡,溢價率高達60%,邯鄲土地市場掀起狂熱高潮,伴隨著土地市場大熱,地價頻破新高。地價影響房價,有房才有家,無論您是業內從業人員還是購房者,這真真切切的影響到了每一個人。


      5月邯鄲土拍成交表


      2020年5月的土地市場,注定將在樓市留下濃墨重彩的一筆。土拍狂漲不僅出現在邯鄲這個三線城市,而是全國土拍城市縮影之一。地市的熱度要遠遠超過樓市的熱度,地熱不是某個城區的熱度,而是全國土拍市場暴熱,截止5月18日,全國50大城市今年已出讓土地合計14268億元,比去年同期的12990億元增加9.8%。


      5月中旬全國土拍實況


      其中,幾個關鍵城市的土地樓面價同比增長,北京、上海、南京、廣州,至少同比增長了50%以上,以至于南京增長了差不多150%。5月中旬土地市場周度溢價率再度升至26%,創今年以來的新高,其中一二線溢價率均高達27%,三四線也達到了24%。

      5月全國土拍走勢圖(來源—克而瑞)


      所以,報復性的消費沒來,反而土拍率先報復性的瘋狂起飛了。


      在這一波土拍熱潮中,除原有在邯鄲深耕的房企外,還出現了很多新面孔大房企在邯積極拿地備貨。在房住不炒,因城施策的背景下,緣何邯鄲這個三線城市備受外來大型房企青睞且有愈演愈烈之勢呢?


      邯城樓市政策較為寬松  市場交易活躍


      近幾年,相對于其他城市推出一茬又一茬嚴厲的樓市調控政策,邯鄲購房政策環境相對寬松,沒有限購限貸限售限價,沒有對購房者戶籍地要求,首套房首付比例基本維持在20%到30%。疫情后的邯城樓市,購房環境更為寬松,大型房企云集、產品豐富、無論是首付比例、付款方式、還是案場政策,各開發商根據實際情況推出更為靈活的支付方式,基本有購房需求的客戶,都能在預算范圍內購買到適合自己的產品。

      邯鄲樓市政策相對寬松 


      在與居行(Juhang)深度合作的幾個品牌房企中,美的、榮科、恒大等項目自復工以來,銷量屢創新高,其中美的劍橋郡更是創造了單月銷售額破2.9億的佳績。


      城市規劃進程穩步發展  城鎮化率增長


      邯鄲市第五期城市總體規劃(2015-2030年)中提出,要把邯鄲建設成“宜居宜業宜游的富強邯鄲、美麗邯鄲”,在此規劃目標下,邯鄲無論城鄉發展、城市面貌還是區域發展亦或是居住品質都發生了翻天覆地的變化。



      邯鄲區劃圖


      在房地產開發建設方面,2019年邯鄲房地產開發投資425.9億元,較上年增長8.6%。房屋施工面積3151.2萬平方米,增長19.6%;其中:2019年新開工面積973.6萬平方米,增長71.9%。房屋竣工面積228.1萬平方米,增長38.1%;商品房銷售面積452.7萬平方米,增長22.5%。


      圖源—戀家網


      為了城市整體規劃建設,政府把已有半個多世紀曾為邯鄲發展做出重大貢獻的邯鋼遷移到涉縣,如此大的動作表明了邯鄲對城市發展的決心和信心,而邯鋼的搬遷,進一步增強優化了邯鄲房地產投資開發的環境。與此同時,各級政府部門,也在積極的招商引資,為有實力的企業及優質項目提供了良好的營商環境。


      邯鋼北門(圖源—劉小松)


      尤其,近幾年隨著邯鄲撤縣設區的深入發展,城鎮化建設進一步加大,2019年城鎮常住人口純增加13.49萬人,常住人口城鎮化率為58.15%,比2018年提高1.28個百分點。在城鎮化建設以及老舊社區改造的環境下,無疑購房需求將會進一步加強。從2019年11月到2020年5月,居行(Juhang)成交數據樣本監測顯示,在主城區重點樓盤成交中,縣域成交占據較大份額,且比例有增長趨勢。


      四省13市通衢 邯鄲經濟基礎雄厚


      邯鄲有著3100余年的建城歷史,也是中國唯一一個沒有改過名字的城市。邯鄲地處晉冀魯豫四省交界,是東出西聯、通南達北的重要節點,素有“鋼城”“煤都”和“北方糧倉”“冀南棉海”之稱。邯鄲有著雄厚的產業基礎,邯鄲的鋼鐵、武安的礦山、峰峰的煤炭、永年的標準件,以及邯鄲“十四五”規劃中重點調整并發展的產業結構,如:裝備制造產業、現代物流產業、旅游文化產業和其他新興產業等。


      據統計,在全國343個城市比拼中,邯鄲2019年GDP總量高達3486億元,位列全國大中城市第66名。此外,邯鄲人口基數大,全市人口將近突破千萬。這也就不難理解,為什么眾多房企選擇扎堆邯鄲,目前邯鄲市場購買力依舊強勁,中高端改善性需求將得到持續釋放。


      房企城市運營:短期受到影響,但長期仍然看好


      目前已有20多個品牌房企進駐邯鄲,大規模外來房企著陸邯鄲是從2017年開始的,這一年,熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下,拿地成本居高不下,國家金融和信貸政策又對地產開發破了冷水,反而是部分溫和二線及三四線城市釋放出了發展契機,所以為了企業生存和發展,這一年,眾多房企進行了排兵布陣,轉戰三線城市另謀發展契機。


      圖片來源:戀家網


      所以在2017年,富力、保利、澤信、民生、孔雀城、中南置地,陽光城等房企同年進入邯鄲,并積極開展土儲。隨著本土房企生存空間的日益縮小,外來房企的日益強大,房企布局已經出現了集中、分化、下沉的趨向。

      2020年部分上市房企市場研判


      既然是公司長遠定下來的拿地戰略,自然不會隨意改變。2020年3月,從各大房企2020年市場展望和拿地預期來看,企業的納儲需求、規模擴張需求不減,有6成房企業績目標提升10%以上,房企普遍認為年內商品房市場將會先低迷、后反彈,整體仍將保持平穩發展。較多企業如中梁、禹洲、中駿等都認為未來政策仍有進一步寬松的可能,也會給行業帶來一定的利好刺激,尤其一二線、強三線的剛需會受到明顯刺激,而這些看好的城市和區域也成為企業接下來投資重點方向。


      中梁地產首進邯鄲戰績


      所以,我們會在邯鄲2020年5月的土拍中,看到中梁的身影。而碧桂園對土地市場持審慎樂觀的態度,所以我們看到碧桂園除在邯鄲精耕外,土地儲備一直很積極,疫情后首拍就以碧桂園5.35億大手筆正式拉開了2020年邯鄲土拍序幕,而5月28日又以8.3億氣勢摘得復興區橡膠廠155畝地塊。



      實際上,銷售10強中一半企業預計將在今年加速納儲,增厚自身土儲實力。任何一家房企選擇進駐一個城市,背后都是地產企業城市運營團隊結合城市群、都市圈、城市發展和人口需求等多方面研究,才會尋找值得進入的城市和進駐時機。


      在兩會“房住不炒、因城施策”總基調下,在一城一策的調控下,邯鄲樓市或將迎來新的市場機會點。



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