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      是狂熱延續還是橫盤當中 居行直擊2020邯鄲年中樓市

      來源:居行網  發布時間:2020年07月01日  點擊數:413

      2020注定是樓市不可逾越的一個分水嶺,回顧上半年,邯城樓市一波三折、猶如過山車般跌宕起伏,百年不遇的疫情危機讓本就艱難為生的邯城樓市在2月全面陷入冰凍狀態。就在業內外對疫情下的樓市分歧嚴重的預判中以為樓市拐點已現時,隨著復工復產,邯城樓市元氣逐漸恢復,在市場和政策的強烈刺激影響下,樓市在經歷了斷崖式下跌后呈現出快速爬坡的‘V’字狀,無論是新房還是二手房,房價和成交在全面觸底之后迎來了強勢反彈,5月的邯城樓市一片紅火之象。



      6月,多個新盤集中入市,這一波在給購房者帶來足夠貨量的同時,也引發了邯鄲樓市真正的‘血拼’。相較于上半年的大起大落,預計下半年整體趨穩,小幅波動是主態,隨著供需失衡,購房者也將逐漸趨于理性,不太會再出現小幅單邊過熱的現象。跟居行(Juhang)一起回顧上半年樓市


      房住不炒  寬松金融貨幣政策‘小汩注水’


      上半年樓市調控政策是近年來最少的一年,相較于往年不斷出臺的政策決定樓市走勢不同,今年兩會上關于房地產只有一句話:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。沒提“房價”、沒提“調控”、沒提“房地產稅”、沒提“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”。于是,多個城市開始出臺試探性的地方政策用以解綁樓市,即大家耳熟能詳的新政‘一日游’。

      這邊所有挑戰房住不炒的擦邊球均夭折,另一邊持續出臺寬松的貨幣金融政策——“央行三度降準、LPR兩度下調,房貸利率趨勢性下移”,通過貨幣金融政策給樓市小汩注水,用以激活新的購房需求。據央行金融公布數據顯示,5月住戶部門貸款增加7043億元,我們看到無論是邯鄲還是登頂全國的杭州深圳樓市,都展現出了異常的瘋狂火熱。總體來看,政策層面雖然沒有明確刺激房地產,但整體偏向利好。

      LPR走勢


      邯城樓市深‘V’反彈  新盤扎堆供應井噴


      2020的意外開局,社會各行業受到前所未有的影響,邯鄲樓市成交額和房價更是直接觸底,就在很多人焦灼不堪時,邯城樓市在經歷了春節和疫情的休眠后,3-4月復工之后快速回暖,4月邯鄲新房和二手房住宅市場在多方影響下成交大幅上升,房價呈現出 ‘V’字反轉,邯鄲房價均價從2月份的9530元/㎡直接上漲到3月的9640元/㎡。


      4月主城區主力成交項目主要集中為北部片區恒大綠洲、東部片區榮科楓林苑、美的劍橋郡、東南片區盛世天城,西部片區西部美的城、南部恒大悅府、恒大御景半島等項目。5月份,在4月的基礎上,隨著熱盤加推,特價清盤、瘋狂土拍輻射等原因,部分房企開始沖擊年中業績,供需均呈現出大幅增加,多家房企實現了復工后業績完成率的最高峰值。


      隨之,各大開發商乘勝追擊,新盤頻出,集中開盤,老盤強勢加推,僅6月有近20個純新盤集中入市,6月的邯鄲樓市動作頻頻,喧鬧不已。幾大品質新盤如:華潤凱旋門、保利時光印象、澤信云樾天著、榮科興苑等因地段優越、產品定位、相對被認可的開盤價等眾多因素,一些新盤從一開始就被置業者盯得滾燙。


      不過,樓市本就已經面臨去庫存的壓力,如今,20多個純新盤集中入市,而一些老盤貨量也相對充足,加之新成交地塊和下半年諸多地塊的集中入市, 2020年新增住宅面積將達到全新的高度,有限的購買力如何支撐這么大的貨量,在充足貨源的選擇下,哪家項目能夠突出重圍贏得購房者的青睞,下半場樓市或進入焦灼狀態。


      如此大的供貨量,房企高周轉下的資金壓力,迫于無奈不得不快馬加鞭的入市節奏,疫情后積壓的購房需求被接連收割幾輪后,面臨下半場有限的購買力,如何提振市場購買信心,是擺在營銷人員面前的一道難題。對于購房者,如果你剛好有購房需求,那么在下半場,一定不要錯過撿漏薅羊毛的好機會。


      線上線下花式營銷促成交  價格戰一觸即發


      無理由退房、全民營銷、0元鎖房、1000定房、認購優惠、低首付、特價一口價、置業顧問變身主播、多盤聯動、大V賣房……整個上半年,各家樓盤開啟了花式營銷。與此同時,首付門檻降低,首付1萬、2萬、3萬、5萬等營銷文案刷遍大街小巷,無論是住宅還是公寓市場,均出現了時限不等的首付分期,短至幾個月,長則1年到超長3年分期不等。這一切動作的背后無不在刺激需求,提振市場信心,激活爭取更多的購買需求。



      無論是疫情下轉戰線上的“線上售樓處”、“直播看房通道”,還是各家置業顧問變身主播,樓市營銷片刻未曾離開。受到疫情影響,今年普通的暖場營銷活動作用有限,重病仍需猛藥醫,我們看到無論什么樣的活動,最后都要歸落于營銷政策優惠力度強勁與否。

      花式營銷之一角


      在6月半年業績沖刺之際,邯鄲樓市非常活躍,不少房企加大促銷力度,新盤入市、營銷中心開放、樓市“6.18”、端午置業……各種暖場和營銷活動不曾停歇,各個樓盤陸續啟動沖量模式,積極推新優惠、開盤優惠……據居行(Juhang)網實地探盤了解,6月邯鄲樓市約有四五十個項目釋放優惠信息,“價格戰”此起彼伏,眾多房企通過優惠促進實際購買力的轉化,采取“以價換量”的方式拉動成交。



      提到上半年的新房市場,不得不提到“開發商的夜壺”渠道分銷。面對高周轉快速去化的壓力,眾多開發商選擇了渠道,而隨著渠道傭金的日益高漲,開發商營銷費用有限的情況下,部分開發商開始發展自渠,創建全民經紀人,拋棄渠道,這更像是用慣了分銷渠道上癮的一場自救。不過全民經紀人的傭金結算和周期,根本得不到保護,甚至溝通對接都成問題。在這種情況下,反而是很多的門店經紀人被挖掘為全民經紀人走私單。


      二手房成交總體下滑 房產中介遭遇艱難時刻


      在新房市場血雨腥風、跌宕起伏的情況下,二手房市場同樣受市場波動明顯。2020年1—6月份邯鄲主城區(叢臺區、邯山區、復興區、經開區)二手住宅簽約4320套,而2019年邯鄲主城區二手房總簽約套數達11400套,而2020下半場二手房實現7千余套逆襲的可能性微乎其微。3月份二手住宅市場回暖反彈,年前積壓的件開始集中簽約,4月份二手住宅網簽備案達1026套,為上半年最高,剛需仍占據成交主力。

      邯鄲市上半年網簽備案面積


      邯鄲主城四區二手房成交數據

      上半年中介門店受市場影響非常大,很多中介門店遭遇‘關門潮’,而處于艱難為生邊緣的門店經紀人數量也大幅減少。而少部分門店則嘗試換湯不換藥的運營借以扭轉經營困境,但其實最可靠的還是得靠自己對門店管理及業務能力的全面提升。


      另外,看似如火如荼一片爆火的高傭分銷也絕非表面看似這樣紅火一片,分銷渠道混亂,客戶重疊率高,此外,正是由于分銷渠道混亂,返傭已經成為公開的秘密,很大一部分傭金需要返給客戶,即便有小白客戶不知這水深,也有其他分銷幫助他捅破這層窗戶紙以尋求切客。縱觀上半年,房產中介生存壓力較大。


      加快賣地節奏 土拍高熱后快速退燒


      5月全國多地出現“土拍熱”現象,自復工復產后,土地供應量增加,房企拿地意愿增強,全國土地市場持續發力,到5月中下旬,包括邯鄲在內的全國土拍迎來高潮。邯鄲市主城區上半年共計成交50塊地,成交面積為3095畝,成交金額共計63.9億元,其中住宅成交17塊地。而在5、6月份集中出現了大規模的征地公告,其中經開區556畝、邯山區540畝、復興區251畝,從中可以看到,政府在加大土地供應量,所推優質地塊居多,土地成交價不斷被刷新,華地成為750萬/畝的地王。

      邯鄲主城區上半年土地成交情況


      而土拍在經歷了5月的狂熱后在6月戛然退燒,在6月的最后一天出現了底價成交的情況,澤信以195萬/畝的起拍價成交,0%溢價率。無論是新進房企還是老牌房企,上半年大型房企拿地后開發節奏普遍加快。



      今年的邯鄲樓市注定非同尋常,但今年的購房者或迎來樓市利好,面對存量房、大量新盤貨量入市,同時伴隨著多宗地塊入市,片區同質化產品博弈,開發商開發節奏加快的情況下,開發商大幅漲價的可能性不大,而且因為上半年需求釋放完畢,下半年觀望人數會逐漸增多,面對業績壓頂開發商也沒有那個勇氣去漲價,對于購房者來說,選擇空間更大了,可以用最少的錢買到更高品質的房子,畢竟從高額的起拍價開始,實力薄弱的房企已然被排除在外。所以,下半場邯鄲樓市整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。



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